Расположение объектов недвижимости и предложения, имеющиеся в окрестностях, влияют на изменение цен на жилье…
Экономист и преподаватель Университета Барселоны, Гонсало Бернардос, поясняет в своем интервью, что изменение цен на жилье в 2011 году зависит от расположения квартир и имеющегося предложения в каждом конкретном регионе.
Какими словами можно лучше всего охарактеризовать то, что происходило на рынке недвижимости в 2010 году?
Гонсало Бернардос: В 2010 году на рынке недвижимости мы наблюдали мираж. Отмеченное улучшение ситуации
на рынке недвижимости Испании, которое наблюдалось в большинстве крупных городов (хотя согласно официальным статистическим данным ситуация обратная), основано, в основном, на изменении налогового законодательства. Увеличение НДС на 1% в июле 2010 года и отмена освобождения от уплаты налога с доходов физических лиц (IRPF) при покупке жилья для дальнейшей передачи его в аренду стоимостью выше 24 107,20 евро, - стали ключевыми причинами улучшения состояния рынка. В 2011 году объемы продаж снизятся, в основном, из-за сокращения продаж недвижимости в крупных городах Испании, где большинство жителей со средним и высоким уровнем достатка.
Как Вы считаете, что нас ожидает рынок недвижимости в Испании в 2011 году: восстановление или спад?
Гонсало Бернардос: В последующие годы динамика цен и количества сделок не просто будет существенно отличаться в различных городах, но в некоторых случаях даже в разных районах, кварталах или даже на улицах в пределах одного и того же города. В последнем квартале 2010 года, возможно, цены на жилье и прекратили свое снижение в наиболее развитых регионах (хоть и не самых престижных) основных городов Испании, но все еще продолжают падать в большей части страны. По-моему, несмотря на то, что корректировки цен и были значительно выше, чем по официальным статистическим данным, они продолжатся и в декабре 2010 года. Таким образом, среди сегментов рынка жилья снижение цен различно в зависимости от регионов: в зонах, популярных среди туристов, падение цен составило от 15 до 20%, в новых регионах среднеразвитых городов оно более 10%, а в регионах с самым низким уровнем жизни небольших городов цены уменьшились в среднем на 5%.
Основной причиной, почему в последующие годы будут различные
изменения в цене на жилую недвижимость в разных зонах, будут расположение жилья и объемы избыточного предложения, которое существует в том регионе. Первая переменная определяет, в первую очередь, величину потенциального спроса на жилье; вторая – вероятность того, будет ли цена продолжать снижаться или уменьшение стоимости завершилось.
Как изменится количество объектов, выставленных на продажу в Испании, в следующем году?
Гонсало Бернардос: В течение следующего года запасы жилья уменьшатся на 125 000 объектов недвижимости, т.к. я полагаю, что в 2011 году будет продано около 260 000 новых
домов (как правило, официальная статистика недооценивает объемы продаж) и зарезервируют 135 000 единиц жилья. Начиная с 2009 года, запас доступного нового жилья снижается и, возможно, если не увеличить объемы предложения недвижимости в ближайшие годы (начиная с 2013 года) в лучших районах городов возникнет дефицит предложения для удовлетворения существующего спроса. В таких регионах, возможно, единственным выходом будет – приобретение вторичного жилья.
Дойдет ли до того, что аренда жилья станет серьезной альтернативой покупке?
Гонсало Бернардос: Нет. Аренда жилья для большинства семей - понятие временное. Традиционно в Испании практически никто не хочет умирать в арендуемой квартире. Об этом свидетельствует большинство опросов на эту тему. Тем не менее, страх безработицы, низкие ожидания повышения заработной платы, сложность откладывать сбережения для первоначального взноса на приобретение жилья, а также ужесточения условий ипотечного кредитования (за исключением тех, что связаны с процентной ставкой) приводят к тому, что многие пары и семьи откладывают покупку дома, продолжая жить в арендованных домах.
.png)
